Um protocolo de licenciamento não é uma obra iniciada — e essa diferença pode inviabilizar a viabilidade econômica do seu empreendimento.
- O direito ao regime tributário atual (RET) só vale para obras com alvará emitido até 31 de dezembro de 2028.
- Projeto aprovado ou protocolo na prefeitura não contam como "obra iniciada" para fins da transição.
- Se perder o prazo, o projeto inteiro será tributado pelo novo IBS, com impacto direto no custo e no preço final.
- O prazo final para operar sob as regras antigas, mesmo para obras iniciadas a tempo, é 31 de dezembro de 2032.
Por Que a Data do Alvará Define a Viabilidade do Seu Projeto
Perguntar sobre esta seção →A data de emissão do alvará de construção é o único marco seguro para garantir que seu empreendimento continue sendo tributado pelo atual Regime Especial de Tributação (RET). Se o documento não for emitido até 31 de dezembro de 2028, todo o projeto migra automaticamente para o IBS, com uma lógica de cálculo e custo tributário completamente diferente.
Isso significa que a viabilidade econômica, calculada hoje com base nas regras conhecidas do PIS, Cofins, ICMS e ISS, fica comprometida. O IBS introduz a tributação sobre valor agregado com crédito amplo, o que altera radicalmente a estrutura de custos e a formação de preço. Um projeto que não se enquadrar no RET perde a previsibilidade tributária que sustenta seu planejamento financeiro.
A janela de transição é curta e tem data dupla:
| Prazo | O Que Define | Consequência se Perder |
| :--- | :--- | :--- |
| 31/12/2028 | Data limite para emissão do alvará. | O projeto inteiro será tributado pelo IBS desde o início. |
| 31/12/2032 | Fim da aplicação do RET, mesmo para obras iniciadas a tempo. | Operações remanescentes (como vendas de unidades) passam a ser tributadas pelo IBS. |
O risco maior está na falsa sensação de segurança. Muitos acreditam que ter o projeto aprovado na prefeitura ou ter protocolado a solicitação do alvará já é suficiente para "travar" o direito ao regime antigo. Não é. A lei é clara ao exigir o ato administrativo formal de autorização. Contar com o protocolo é apostar a viabilidade do negócio em uma interpretação frágil.
A Resposta Depende do Ato Administrativo Concreto
Perguntar sobre esta seção →A definição do que vale como "obra iniciada" não é interna da empresa — depende exclusivamente do reconhecimento municipal e da regulamentação federal que virá. Sem o alvará com data certa anterior a 2029, não há segurança.
A Base Legal Está na Fiscalia
Perguntar sobre esta seção →A definição exata sobre transição RET para IBS na construção civil — com o artigo, o parágrafo e a fundamentação legal — é o que separa uma decisão segura de um risco desnecessário.
Consulte no chat da Fiscalia — a resposta vem com a base legal, pronta para usar.