Tributação de Bens Imóveis na Reforma: IBS e CBS na Prática

Tributação de Bens Imóveis na Reforma: IBS e CBS na Prática

A reforma tributária trouxe mudanças profundas na forma como o IBS e a CBS incidem sobre operações com bens imóveis. Se você trabalha com incorporadoras, construtoras, imobiliárias ou pessoas físicas que alugam imóveis, precisa entender quando tributar, como calcular a base e quais deduções aplicar.

Este guia traduz os 19 artigos da Lei Complementar 214/2025 em explicações práticas. Você vai aprender:

Quem é contribuinte (e quando pessoas físicas entram no regime)
Como funciona o redutor de ajuste (a maior novidade)
Qual a base de cálculo para cada tipo de operação
Quando aplicar redutor social e benefícios especiais
Regras específicas para incorporação e construção civil

Vamos lá?

1. Quem Paga IBS e CBS em Operações com Imóveis: Entenda o Regime Regular

Imagine que você está vendendo um imóvel que comprou há alguns anos. Surge a pergunta: quem realmente paga o IBS e CBS nessa operação? A resposta não é tão óbvia quanto parece, porque a lei criou um sistema bem específico para isso.

O Princípio Básico: Quem Vende Paga

Na reforma tributária, você, como vendedor do imóvel, é o contribuinte — ou seja, quem tem a obrigação legal de recolher o IBS e CBS (Art. 263, inciso I da LC 214/2025). Isso vale para qualquer alienação de bem imóvel realizada por você no regime regular.

Mas aqui está o detalhe importante: nem todo vendedor de imóvel é contribuinte do regime regular. A lei criou critérios bem claros para definir quem entra nesse regime.

Quando Você Vira Contribuinte do Regime Regular?

Você é considerado contribuinte do regime regular se:

1. Você aluga, cede ou arrenda imóveis:
- Recebeu mais de R$ 240 mil em aluguéis no ano anterior, E
- Tem mais de 3 imóveis alugados (Art. 251, § 1º, inciso I)

2. Você vende imóveis:
- Vendeu mais de 3 imóveis distintos no ano anterior (Art. 251, § 1º, inciso II)

3. Você constrói e vende:
- Vendeu mais de 1 imóvel que você mesmo construiu nos últimos 5 anos (Art. 251, § 1º, inciso III)

Se você não se encaixa em nenhuma dessas situações, você não é contribuinte do regime regular — e a tributação funciona de forma diferente (regime específico).

O Que Muda Quando Você é Contribuinte?

Se você se enquadra como contribuinte do regime regular, você recolhe IBS e CBS sobre o valor da operação. Mas a lei deu a você dois "descontos" importantes:

1. Redutor de Ajuste (Art. 257-258):
Funciona como um crédito vinculado ao imóvel. Se você comprou um imóvel por R$ 500 mil em 2020, esse valor fica "marcado" no imóvel. Quando você vender, pode deduzir esse valor da base de cálculo do imposto.

Exemplo prático:
- Você comprou um imóvel por R$ 500 mil (redutor de ajuste = R$ 500 mil)
- Vende por R$ 700 mil
- Base de cálculo = R$ 700 mil - R$ 500 mil = R$ 200 mil
- IBS/CBS incidem sobre R$ 200 mil (não sobre R$ 700 mil)

2. Redutor Social (Art. 259):
Se você vende um imóvel residencial novo, pode deduzir R$ 100 mil da base de cálculo. Para lotes residenciais, são R$ 30 mil.

ATENÇÃO - Erro Comum:

Muitos proprietários acham que, por venderem apenas 1 ou 2 imóveis, não precisam se preocupar com essas regras. Errado! Se você ultrapassar os limites (3 imóveis vendidos, R$ 240 mil em aluguéis, etc.), você retroativamente vira contribuinte do regime regular naquele ano-calendário (Art. 251, § 2º).

Regra: Você precisa acompanhar suas operações ao longo do ano para saber se vai ultrapassar os limites.

Quem Mais Paga IBS e CBS em Operações com Imóveis?

A lei também define outros contribuintes em operações imobiliárias:

• Locador/Arrendador: Quem aluga o imóvel paga (Art. 263, inciso III)
• Construtor: Quem presta serviço de construção civil paga (Art. 263, inciso V)
• Corretor de Imóveis: Quem intermedia a venda paga sobre sua comissão (Art. 263, inciso VI)
• Comprador em leilão: Em adjudicação ou arrematação, o comprador é o contribuinte (Art. 263, inciso IV)

O Caso Especial: Pessoa Física Ocasional

Se você é pessoa física e vende um imóvel ocasionalmente (não é sua atividade), você não é contribuinte do regime regular — mesmo que venda mais de um imóvel. A lei reconhece que nem toda venda de imóvel é atividade econômica (Art. 252, § 7º).

Nesse caso, você se enquadra no regime específico, com regras diferentes e geralmente mais simples.

Resumo Prático:

• Você vende 1 imóvel ocasionalmente? Regime específico (não-contribuinte)
• Você vende 4 imóveis no ano? Regime regular (você é contribuinte)
• Você aluga 5 imóveis por R$ 300 mil/ano? Regime regular (você é contribuinte)
• Você é construtor e vende imóveis que construiu? Regime regular (você é contribuinte)

A chave é entender que a lei quer tributar quem faz disso uma atividade econômica, não quem vende um imóvel ocasionalmente. Se você ultrapassar os limites, você entra no regime regular e precisa cumprir todas as obrigações — mas também ganha o benefício do redutor de ajuste.

2. O Redutor de Ajuste: A Maior Novidade da Reforma

Imagine que você comprou um imóvel em 2020 por R$ 500 mil e agora, em 2027, quer vendê-lo por R$ 1,2 milhão. Na reforma anterior, você pagaria imposto sobre todo esse valor. Agora, com o redutor de ajuste, você reduz significativamente a base de cálculo. Essa é a maior novidade da reforma tributária para imóveis.

O que é o Redutor de Ajuste?

O redutor de ajuste é um desconto permanente vinculado ao imóvel que reduz a base de cálculo do IBS e CBS quando você vende o imóvel (Art. 257, LC 214/2025). Pense nele como um "crédito de origem" que acompanha o imóvel e evita a tributação em cascata.

Funciona assim: você acumula valores que já foram tributados ou que representam custos reais do imóvel (como o ITBI pago na compra, outorgas urbanísticas, custos de construção). Quando vende, deduz esse acúmulo do preço de venda antes de calcular o imposto. O resultado? Uma base de cálculo menor e, consequentemente, menos imposto a pagar.

Como Calcular o Redutor Inicial

O valor inicial do redutor depende de quando você adquiriu o imóvel (Art. 258, LC 214/2025):

Exemplo prático:

Você comprou em 2020: R$ 500 mil
Atualizado pelo IPCA até 31/12/2026: R$ 650 mil
↓
Redutor inicial = R$ 650 mil

O que Integra o Redutor (A Parte Mais Importante)

Depois de estabelecer o valor inicial, você adiciona outros valores que já foram pagos ou entregues (Art. 258, § 6º):

Valores que aumentam o redutor:
- ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) pago na aquisição
- Laudêmio (se o imóvel é em terreno aforado)
- Outorga onerosa do direito de construir
- Outorga onerosa por alteração de uso
- Doações de áreas públicas (percentual do art. 22 da Lei 6.766/1979)
- Outras contrapartidas urbanísticas e ambientais pagas ao poder público

Exemplo completo:

Valor de aquisição (2020): R$ 500 mil
Atualizado até 31/12/2026: R$ 650 mil

ITBI pago em 2020: R$ 30 mil
Atualizado até 31/12/2026: R$ 39 mil

Outorga onerosa (2024): R$ 80 mil
(Não precisa atualizar, pois foi pago recentemente)

REDUTOR TOTAL = R$ 650 mil + R$ 39 mil + R$ 80 mil = R$ 769 mil

Aplicando o Redutor na Venda

Quando você vende o imóvel, o redutor reduz diretamente a base de cálculo:

Preço de venda: R$ 1.200.000
Menos redutor de ajuste: (R$ 769.000)
─────────────────────────────
Base de cálculo: R$ 431.000

IBS + CBS (alíquota combinada ~28%): ~R$ 120.680

Sem o redutor, você pagaria imposto sobre R$ 1,2 milhão (~R$ 336 mil). Com o redutor, paga apenas ~R$ 120 mil. A economia é substancial.

Regras Importantes que Você Precisa Saber

ATENÇÃO - Limite para Imóveis Comprados Recentemente:

Se você comprou o imóvel há menos de 3 anos e não pagou ITBI ou Imposto de Renda sobre ganho de capital, o redutor fica limitado ao valor de aquisição atualizado (Art. 258, § 5º). Isso evita que pessoas usem o redutor para "limpar" ganhos não tributados.

O redutor é transferível:
Se o comprador também for contribuinte do regime regular (pessoa jurídica ou pessoa física com atividade imobiliária), ele herda o redutor com o mesmo valor e critério de correção (Art. 257, § 4º, inciso I). O imóvel continua "carregando" o redutor.

O redutor se extingue se:
O imóvel é vendido para pessoa física que não é contribuinte do regime regular (Art. 257, § 4º, inciso II). Nesse caso, o comprador não terá redutor vinculado ao imóvel.

Casos Especiais: Fusão, Divisão e Permuta

Se você funde ou unifica imóveis, o redutor dos imóveis originais se soma no imóvel resultante (Art. 257, § 5º).

Se você divide um imóvel (desmembramento, parcelamento), o redutor é alocado proporcionalmente ao valor de mercado de cada parte resultante (Art. 257, § 6º).

Se você permuta imóveis, o redutor do imóvel dado em permuta é mantido e pode ser usado no imóvel recebido (Art. 252, § 5º).

Por Que Isso é a Maior Novidade?

O redutor de ajuste elimina a tributação em cascata que existia antes. Anteriormente, você pagava imposto sobre o valor total da venda, mesmo que parte desse valor já tivesse sido tributada (ITBI, outorgas, etc.). Agora, esses valores já pagos são "creditados" contra o imposto futuro, tornando o sistema mais justo e previsível.

3. Base de Cálculo: Como Tributar Cada Tipo de Operação

Imagine que você está vendendo um imóvel por R$ 500 mil. Qual é o valor exato sobre o qual o IBS e a CBS vão incidir? A resposta não é tão simples quanto parece — e é aqui que muitos contribuintes erram.

O Valor Total da Operação: O Ponto de Partida

A base de cálculo é o valor total da operação (Art. 255, caput). Mas "total" significa mais do que apenas o preço combinado. Você precisa incluir tudo aquilo que representa uma contrapartida econômica real.

Isso inclui juros, variações monetárias por câmbio, atualizações contratuais e até aquele saldo credor que o comprador ainda não pagou (Art. 255, § 1º). Se você vendeu por R$ 500 mil e o comprador vai pagar em 3 parcelas com juros de R$ 50 mil, a base é R$ 550 mil — não R$ 500 mil.

Por que isso importa? Porque cada real adicional gera mais IBS e CBS. Uma diferença de R$ 50 mil significa aproximadamente R$ 8.850 a mais em impostos (considerando a alíquota combinada de 17,7%).

O Que NÃO Entra na Base de Cálculo

Aqui está o ponto crítico onde muitos contribuintes se confundem. Existem valores que parecem parte da operação, mas não são.

Exemplo prático: Você aluga um apartamento por R$ 3 mil/mês. O inquilino paga também R$ 500 de condomínio e R$ 200 de IPTU. A base de cálculo do IBS/CBS é apenas R$ 3 mil — não R$ 3.700. Os outros valores não são sua receita; são despesas do inquilino.

Locação, Cessão e Arrendamento: Regra Específica

Quando você aluga ou cede um imóvel, a lei é clara: a base é o valor efetivamente recebido pela locação, cessão ou arrendamento (Art. 255, II).

Mas há uma ressalva importante. Se o período de locação não ultrapassar 90 dias ininterruptos (como um aluguel de temporada), a tributação segue as regras de hotelaria, não de imóvel (Art. 253). Isso pode mudar significativamente o cálculo.

Checklist para locação:
- Inclua o valor mensal/periódico acordado
- Inclua juros por atraso de pagamento
- Inclua variações contratuais (reajustes)
- Exclua IPTU, condomínio, seguros
- Exclua tributos sobre o imóvel
- Verifique se é temporada (< 90 dias) — muda o regime

Intermediação e Corretagem: Cuidado com a Divisão

Se você é corretor ou intermediário, a base é a sua comissão, não o valor total do imóvel (Art. 255, IV e § 3º).

Mas aqui vem a pegadinha: se dois corretores trabalham na mesma operação, cada um tributa apenas sobre a sua parte da comissão. Se o corretor A recebe R$ 10 mil e o corretor B recebe R$ 5 mil, cada um calcula IBS/CBS sobre seu valor específico.

Além disso, você não tributa sobre valores que o cliente pagou diretamente a terceiros ou que você repassou para outro corretor. Apenas sobre o que você efetivamente recebeu como remuneração.

Exemplo: Venda de imóvel por R$ 1 milhão com comissão de 2% (R$ 20 mil). Você divide com outro corretor: R$ 12 mil para você, R$ 8 mil para ele. Você tributa sobre R$ 12 mil; ele sobre R$ 8 mil. Não há tributação sobre o R$ 1 milhão.

Construção Civil: O Limite do Crédito

Se você é construtor e fornece materiais junto com o serviço, há uma regra especial. Você só pode creditar IBS/CBS sobre os materiais até o valor do débito que você gera com o serviço (Art. 255, § 5º).

Isso significa: se você cobra R$ 100 mil pelo serviço de construção, mas comprou R$ 150 mil em materiais, você só credita IBS/CBS sobre R$ 100 mil de materiais. Os R$ 50 mil restantes não geram crédito.

Exceção importante: Essa limitação não se aplica se você está construindo para a administração pública direta, autarquias ou fundações públicas (Art. 255, § 6º).

O Valor de Referência: Quando a Fisco Questiona

Se você declarar um valor muito abaixo do mercado, a administração tributária pode usar um valor de referência para arbitrar a base de cálculo (Art. 256).

Esse valor é calculado com base em:
- Preços praticados no mercado imobiliário
- Localização, tipologia e área do imóvel
- Padrão de construção e data
- Informações do registro imobiliário

O valor de referência é divulgado no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter) e atualizado anualmente. Você pode impugnar esse valor por meio de procedimento específico, mas o ônus da prova é seu.

ATENÇÃO — Erro Comum:

Muitos contribuintes tentam reduzir a base de cálculo declarando valores abaixo do mercado para economizar impostos. A fisco tem ferramentas para detectar isso e pode arbitrar o valor. Se você não conseguir comprovar que o preço é real (com documentação idônea), pode enfrentar processo administrativo.

Regra: Declare o valor real da operação. Se houver redutores legais (redutor de ajuste, redutor social), aplique-os corretamente — mas não invente valores.

4. Redutor Social e Benefícios para Imóveis Residenciais

Imagine que você está vendendo um apartamento novo por R$ 500 mil. Antes de calcular quanto de imposto vai pagar, a lei oferece dois "descontos" sucessivos na base de cálculo: o redutor de ajuste e o redutor social. Entender como esses dois mecanismos funcionam é essencial para não pagar mais imposto do que deveria.

O que é o Redutor Social?

O redutor social é um desconto direto na base de cálculo do IBS e CBS quando você vende um imóvel residencial novo ou um lote residencial. Não é um crédito fiscal, não é uma isenção — é simplesmente um valor que você subtrai do preço de venda antes de aplicar a alíquota de imposto (Art. 259, LC 214/2025).

Funciona assim: você vende um apartamento novo por R$ 500 mil. Você deduz R$ 100 mil (o redutor social para imóvel residencial novo). A base tributável cai para R$ 400 mil. Depois deduz o redutor de ajuste (que pode ser R$ 200 mil, por exemplo). Resultado: base final de R$ 200 mil. Sobre esse valor é que incide o IBS e CBS.

Valores e Limites do Redutor Social

Atenção: O redutor social só pode ser usado uma única vez por imóvel (Art. 259, § 2º). Se você vender o mesmo apartamento novamente, não pode usar o redutor social de novo — ele já foi "consumido" na primeira venda.

Quando Você Pode Usar o Redutor Social?

Você pode usar quando:
- Vende um imóvel residencial que nunca foi ocupado ou utilizado (Art. 259, § 1º, III)
- Vende um lote residencial resultante de parcelamento do solo urbano (Lei 6.766/79) ou condomínio de lotes (Art. 259, § 1º, II)
- É contribuinte do regime regular do IBS e CBS (Art. 259, caput)
- É a primeira alienação daquele imóvel específico

Você NÃO pode usar quando:
- O imóvel já foi ocupado ou utilizado (deixa de ser "novo")
- É a segunda ou terceira venda do mesmo imóvel
- Você não é contribuinte do regime regular (pessoa física que vende ocasionalmente, por exemplo)
- É um imóvel comercial, de escritório ou qualquer outro uso que não residencial

Exemplo Prático: Cálculo Completo

Cenário: Você é incorporadora e vende um apartamento novo por R$ 500.000,00

Se não houvesse o redutor social, a base seria R$ 300 mil e o imposto subiria para R$ 84 mil. O redutor social economizou R$ 28 mil em impostos.

Diferença Entre Redutor Social e Redutor de Ajuste

Muitos contadores confundem esses dois mecanismos. Aqui está a diferença clara:

Atualização Monetária do Redutor Social

Os valores de R$ 100 mil e R$ 30 mil não são fixos para sempre. Eles são atualizados mensalmente pelo IPCA (ou índice que o substituir) a partir da publicação da Lei Complementar 214/2025 (Art. 259, § 3º). Isso significa que em 2028, por exemplo, o redutor social será maior do que em 2027, acompanhando a inflação.

5. Incorporação Imobiliária e Parcelamento de Solo: Tributação em Cada Pagamento

Imagine que você está estruturando uma incorporação imobiliária com 100 apartamentos. O cliente vai pagar em 24 parcelas mensais. A pergunta que surge é: quando exatamente você precisa recolher o IBS e a CBS? A resposta é simples, mas muda tudo na sua gestão tributária: em cada pagamento que receber.

O Princípio: Tributação Progressiva

Diferente do sistema anterior, a reforma não espera você terminar a obra para cobrar imposto. O IBS e a CBS incidem sobre cada parcela recebida do comprador, conforme ela é paga (Art. 262, caput). Isso significa que você não recolhe tudo no final, mas distribui o recolhimento ao longo do projeto.

Por que funciona assim? Porque cada pagamento representa uma alienação parcial da unidade imobiliária. Quando o cliente paga a primeira parcela, você já realizou parte da venda. Quando paga a segunda, realizou mais um pedaço. E assim sucessivamente até a quitação total.

O que é Considerado "Unidade Imobiliária"?

A lei é bem clara sobre o que entra nessa tributação progressiva. Você precisa entender que unidade imobiliária não é apenas um apartamento pronto. Inclui (Art. 262, § 1º):

Como Funciona na Prática: Passo a Passo

Cenário: Você vende um apartamento por R$ 500.000 em 24 parcelas de R$ 20.833,33.

1º Pagamento (R$ 20.833,33):
- Base de cálculo: R$ 20.833,33
- IBS + CBS (aprox. 17,7%): R$ 3.687,47
- Você recolhe esse valor no período de apuração

2º Pagamento (R$ 20.833,33):
- Base de cálculo: R$ 20.833,33 (novamente!)
- IBS + CBS: R$ 3.687,47
- Recolhe novamente

Até a 24ª parcela: Continua o mesmo processo.

Total recolhido: R$ 88.499,28 (17,7% de R$ 500.000)

A diferença crucial é que você não espera receber tudo para calcular. Calcula e recolhe conforme recebe.

Créditos: Você Não Fica Sem Saída

Aqui vem a parte que salva sua gestão financeira. Você não recolhe IBS e CBS "no vazio". Você pode compensar com os créditos que teve ao adquirir o terreno, materiais de construção e serviços (Art. 262, § 2º).

Exemplo real:
- Você comprou o terreno: pagou R$ 50.000 em IBS + CBS
- Comprou materiais e contratou serviços: pagou R$ 80.000 em IBS + CBS
- Crédito total disponível: R$ 130.000

Quando recebe a primeira parcela do cliente (R$ 20.833,33), você:
1. Calcula o débito: R$ 3.687,47
2. Usa R$ 3.687,47 do seu crédito de R$ 130.000
3. Seu crédito cai para R$ 126.312,53

Isso continua até você usar todo o crédito ou terminar a venda.

E Se Sobrar Crédito? Duas Opções

Aqui está o detalhe importante: se você terminar a incorporação com crédito sobrando, tem duas saídas (Art. 262, § 3º):

Ressarcimento direto: O governo devolve o dinheiro DIRETAMENTE para a conta do patrimônio de afetação (aquela conta especial da incorporação). Isso só funciona até a conclusão da obra.

Compensação futura: Você usa o crédito em outras operações tributadas do seu negócio depois que a incorporação termina.

Atenção: Você não pode sacar esse crédito como dinheiro durante a obra. Ele fica "preso" até você terminar ou usar em outras operações.

Os Redutores: Diminuem Sua Base de Cálculo

Aqui vem um alívio importante. Você não paga IBS e CBS sobre 100% do valor recebido. Existem dois redutores que diminuem a base:

Redutor de Ajuste (Art. 257 e 258):
- É o valor que você pagou para adquirir o terreno
- Atualizado pelo IPCA até a venda
- Reduz a base de cálculo em cada parcela

Redutor Social (Art. 259):
- R$ 100.000 por imóvel residencial novo
- R$ 30.000 por lote residencial
- Usa-se uma única vez por imóvel

Como funciona na prática:

Você vende um apartamento residencial novo por R$ 500.000. O terreno custou R$ 150.000 (redutor de ajuste). Aplicando os redutores:

Valor total da venda: R$ 500.000
- Redutor de ajuste: R$ 150.000
- Redutor social: R$ 100.000
= Base de cálculo: R$ 250.000

IBS + CBS (17,7%): R$ 44.250

Sem os redutores, você pagaria R$ 88.500. Com eles, paga R$ 44.250. Metade!

Distribuição dos Redutores nas Parcelas

Aqui está o ponto que confunde muita gente: os redutores não se aplicam só à primeira parcela. Eles se distribuem proporcionalmente entre todas as parcelas (Art. 262, § 4º).

Continuando o exemplo anterior:

Você tem R$ 250.000 de base de cálculo total (após redutores) e 24 parcelas de R$ 20.833,33 cada.

Base de cálculo por parcela:
- R$ 250.000 ÷ 24 = R$ 10.416,67 por parcela
- IBS + CBS por parcela: R$ 10.416,67 × 17,7% = R$ 1.843,75

Isso é bem melhor que R$ 3.687,47 que seria sem os redutores!

Caso Especial: Pagamentos Iniciados Antes de 2027

Se o cliente começou a pagar antes de 1º de janeiro de 2027, mas a obra continua depois dessa data, os redutores se aplicam proporcionalmente a TODAS as parcelas, inclusive as pagas antes (Art. 262, § 5º).

Isso evita que você tenha que recalcular tudo quando a lei entrar em vigor.

ATENÇÃO - Erro Comum:

Muitos incorporadores pensam que precisam recolher IBS e CBS sobre o valor total do imóvel quando assinam o contrato. Errado! Você recolhe conforme recebe. Se o cliente não pagou, você não recolhe. Isso é fundamental para o fluxo de caixa da incorporação.

Regra: "O IBS e a CBS incidentes na alienação das unidades imobiliárias serão devidos em cada pagamento" (Art. 262, caput).

6. Locação de Curta Duração e Copropriedade: Casos Especiais

Imagine a seguinte situação: você é sócio de um imóvel com outra pessoa, ou aluga um apartamento por apenas 45 dias para turistas. Como funciona a tributação nesses casos especiais? A reforma tributária criou regras bem específicas para essas operações, e entender isso pode fazer diferença no seu planejamento fiscal.

O Caso da Locação de Curta Duração (Até 90 Dias)

Quando você aluga um imóvel residencial por um período não superior a 90 dias ininterruptos, a lei muda completamente as regras do jogo. Em vez de seguir as normas de locação comum, sua operação é tributada como se fosse um serviço de hotelaria (Art. 253 da LC 214/2025).

Por que isso importa? Porque as alíquotas e a forma de cálculo são diferentes. Você não está apenas alugando um imóvel — está prestando um serviço de hospedagem. Isso afeta como você calcula o IBS e a CBS, e também quais créditos você pode aproveitar.

Atenção ao detalhe: o período deve ser ininterrupto. Se você aluga por 45 dias, depois o imóvel fica vazio por 10 dias, e depois aluga novamente por 40 dias, cada período é independente. O primeiro período segue as regras de hotelaria (45 dias < 90 dias). O segundo período também segue as regras de hotelaria (40 dias < 90 dias). Não é a soma dos dois períodos que importa.

O Caso da Copropriedade (Mais de Um Dono)

Agora imagine que você e seu irmão são donos de um imóvel juntos, em partes iguais. Como funciona a tributação quando um de vocês aluga ou vende esse imóvel?

A lei é clara: o IBS e a CBS incidem proporcionalmente sobre a parte do imóvel relativa ao coproprietário que se enquadrar como contribuinte (Art. 263, § 3º). Isso significa que se você é contribuinte do regime regular e seu irmão não é, apenas sua parte sofre tributação.

Mas existe uma facilidade importante: vocês podem optar pelo recolhimento unificado em um CNPJ único (Art. 263, § 2º). Isso simplifica muito a vida. Em vez de cada um recolher separadamente, vocês abrem um CNPJ para a copropriedade e recolhem tudo junto. O regulamento vai detalhar como isso funciona na prática.

Quando usar copropriedade com recolhimento unificado:
- Dois ou mais proprietários de um imóvel (condomínio pro indiviso)
- Ambos são contribuintes do regime regular
- Querem simplificar a apuração e o recolhimento
- Precisam de um CNPJ único para a operação

Quando NÃO é vantajoso:
- Um dos proprietários não é contribuinte (apenas o outro recolhe)
- Os proprietários têm situações tributárias muito diferentes
- A copropriedade é apenas temporária

Exemplo Prático: Copropriedade com Locação

Situação: Você e sua mãe são donos de um apartamento em partes iguais. Vocês alugam por R$ 2.000/mês. Você é contribuinte do regime regular; sua mãe não é.

Como funciona:

1. Receita total: R$ 2.000/mês
2. Sua parte (50%): R$ 1.000/mês
3. Parte da sua mãe (50%): R$ 1.000/mês
4. Tributação: Incide apenas sobre seus R$ 1.000 (sua mãe não é contribuinte)
5. Você recolhe: IBS + CBS sobre R$ 1.000

Se vocês optassem pelo CNPJ unificado, o cálculo seria o mesmo, mas a administração seria centralizada em um único CNPJ.

ATENÇÃO - Erro Comum:

Muitos proprietários acham que, se um deles não é contribuinte, nenhum dos dois precisa recolher. Isso é errado. A lei é clara: cada coproprietário que se enquadrar como contribuinte do regime regular deve recolher sobre sua parte proporcional (Art. 263, § 3º da LC 214/2025).

Resumo Prático

Esses dois casos especiais — locação de curta duração e copropriedade — têm regras próprias que você precisa conhecer:

• Curta duração (até 90 dias): Use as regras de hotelaria, não de locação comum
• Períodos separados: Cada um é independente; não some os dias
• Copropriedade: Tributação proporcional à parte de cada proprietário
• Recolhimento unificado: Opção para simplificar quando há múltiplos proprietários contribuintes

A chave é identificar corretamente em qual situação você se enquadra. Depois, o cálculo segue naturalmente.

7. Cadastro, Certidão e Identificação de Obras

Imagine que você está finalizando a venda de um imóvel ou iniciando uma obra de construção. A pergunta que surge é: como o fisco sabe que essa operação existe? A resposta está no cadastro, na certidão e na identificação que você precisa providenciar. Vamos entender como funciona esse sistema de rastreamento na reforma tributária.

O Tripé da Identificação: Cadastro, Certidão e Obra

A reforma criou um sistema integrado para acompanhar cada imóvel e cada construção. Não é burocracia desnecessária — é a forma como o governo garante que o IBS e a CBS sejam recolhidos corretamente e que você tenha segurança jurídica nas suas operações.

Três elementos trabalham juntos:

1. Cadastro de Imóveis (CIB): Banco de dados centralizado com informações de todos os imóveis
2. Certidão Negativa: Prova de que você não tem débitos tributários
3. Identificação da Obra: Registro específico para construções em andamento

Cada um tem um propósito diferente, mas todos se conectam no Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais).

Certidão Negativa de Débitos: Sua Garantia de Regularidade

Você precisa de uma certidão negativa quando vai vender um imóvel ou finalizá-lo. Ela prova que não há débitos de IBS ou CBS vinculados àquele bem.

Como funciona na prática:

A certidão é emitida pela administração tributária (IBS é estadual, CBS é federal). Se houver débito, você não consegue a certidão — e sem ela, o cartório não registra a operação.

Regra importante: A certidão é específica do imóvel, não do proprietário. Você pode ter débitos em outro imóvel e ainda assim obter certidão negativa para o que está vendendo (Art. 267).

Identificação Cadastral da Obra: Rastreando Construções

Toda obra de construção civil recebe um número de identificação no cadastro. Isso permite que a administração tributária acompanhe o progresso da construção e o recolhimento do IBS/CBS em cada etapa.

Por que isso importa para você:

Quando você está construindo um edifício residencial ou comercial, o IBS e a CBS incidem em cada pagamento (Art. 262). A identificação da obra permite:

• Rastrear quais pagamentos já tiveram imposto recolhido
• Evitar dupla tributação em parcelas
• Comprovar que a obra está regularizada
• Facilitar a emissão de habite-se (que libera a venda)

Exemplo prático:

Você é incorporador e vende unidades de um prédio em construção. A obra recebe identificação cadastral (Art. 269). Quando o cliente paga a 1ª parcela (R$ 100 mil), o IBS/CBS incide sobre esse valor. Na 2ª parcela (R$ 100 mil), incide novamente — mas sobre a 2ª parcela apenas, não sobre a 1ª. A identificação da obra garante que o sistema não confunda os pagamentos.

Valor de Referência: O Preço que o Fisco Conhece

A administração tributária calcula um "valor de referência" para cada imóvel. É como um preço de mercado oficial que serve como parâmetro.

Como é calculado:

A administração usa dados de:
- Preços praticados no mercado imobiliário local
- Informações dos cartórios de registro de imóveis
- Dados dos serviços notariais
- Características do imóvel: localização, área, padrão, data de construção (Art. 256)

Para que serve:

Atualização anual: O valor de referência é atualizado todo ano pelo IPCA (Art. 256, § 2º, inciso III). Isso garante que acompanhe a inflação.

Sinter: O Sistema que Conecta Tudo

O Sinter é a plataforma centralizada onde todas essas informações se encontram. Cartórios, prefeituras e administrações tributárias compartilham dados ali.

O que você precisa saber:

Os cartórios de registro de imóveis são obrigados a compartilhar informações de todas as operações com imóveis no Sinter (Art. 256, § 4º). Isso significa:

• Quando você compra um imóvel, o cartório registra no Sinter
• A administração tributária vê a operação automaticamente
• O valor de referência é calculado com base nesses dados reais
• Você não consegue "esconder" uma operação

Benefício para você: Maior segurança jurídica. Não há espaço para interpretações diferentes sobre quando uma operação ocorreu ou qual foi seu valor.

Impugnação do Valor de Referência: Seu Direito de Contestar

Se você discordar do valor de referência calculado para seu imóvel, pode impugnar.

Como funciona:

O regulamento (ainda a ser publicado) definirá um procedimento específico para você questionar o valor. Você pode argumentar que:

• O imóvel tem características especiais não consideradas
• O mercado local é diferente do que o sistema calculou
• Há erros nos dados de entrada

Prazo: Não está definido na lei, mas será regulamentado. Fique atento aos atos normativos que virão.

Checklist Prático: O Que Você Precisa Fazer

Antes de vender um imóvel:
- Solicitar certidão negativa de débitos (Art. 267)
- Verificar se há identificação cadastral vinculada ao imóvel
- Consultar o valor de referência no Sinter

Se está construindo:
- Registrar a obra no cadastro para obter identificação (Art. 269)
- Manter documentação de cada pagamento (para comprovar IBS/CBS recolhido)
- Acompanhar o valor de referência durante a construção

Se discorda do valor de referência:
- Documentar características especiais do imóvel
- Preparar comparativos de mercado
- Protocolar impugnação quando o regulamento for publicado (Art. 256, § 3º)

O Impacto Real na Sua Operação

Esse sistema de cadastro, certidão e identificação não é apenas burocrático — afeta diretamente seus custos e prazos.

A certidão negativa é pré-requisito para o cartório registrar qualquer operação. Sem ela, você não consegue vender, alugar ou hipotecar o imóvel. O prazo para obter a certidão varia conforme a administração tributária, mas geralmente é rápido (dias úteis).

A identificação da obra garante que você pague IBS/CBS apenas uma vez por parcela, não múltiplas vezes. Isso reduz custos e evita litígios.

O valor de referência é importante porque, se você declarar um valor muito abaixo dele, o fisco pode arbitrar (aumentar) a base de cálculo. Portanto, mantenha documentação de preços de mercado para justificar sua operação.

8. Operações Isentas e Não Tributadas

Imagine que você está vendendo um imóvel que herdou há 10 anos. Ou que está alugando um apartamento para complementar a renda. Você sabe se essas operações sofrem tributação? A resposta depende de uma série de condições que a reforma tributária estabelece com precisão.

O que são operações isentas e não tributadas?

Operações isentas são aquelas que a lei reconhece como importantes para a sociedade, mas ainda assim as submete a controles e obrigações formais. Operações não tributadas simplesmente não entram no campo de incidência do IBS e da CBS — como se não existissem para fins tributários.

Na prática, essa distinção importa porque operações isentas exigem documentação e registro, enquanto operações não tributadas dispensam essas formalidades. Para bens imóveis, a reforma criou um sistema sofisticado que diferencia quem é contribuinte e quem não é.

Quem é contribuinte e quem não é?

Aqui está o ponto crucial: nem toda pessoa que vende ou aluga imóvel é contribuinte do IBS e da CBS.

A lei estabelece limites claros (Art. 251, § 1º). Você só é considerado contribuinte se:

Para locação, cessão ou aluguel:
- Sua receita anual com essas operações ultrapassa R$ 240 mil E
- Você opera com mais de 3 imóveis distintos

Para venda de imóveis:
- Você vendeu mais de 3 imóveis no ano anterior E
- Esses imóveis estavam no seu patrimônio há menos de 5 anos

Para imóveis construídos por você:
- Você construiu e vendeu mais de 1 imóvel nos últimos 5 anos

Se você não se enquadra em nenhuma dessas situações, sua operação é não tributada. Você não precisa se registrar, não calcula IBS/CBS, não emite nota fiscal de serviço.

As operações que realmente sofrem tributação

Se você é contribuinte, o IBS e a CBS incidem sobre (Art. 252):

• Venda de imóvel (alienação)
• Aluguel, cessão onerosa ou arrendamento
• Transferência de direitos reais (como vender uma promessa de compra e venda)
• Serviços de intermediação (corretagem imobiliária)
• Serviços de construção civil

Mas existem exceções importantes onde mesmo o contribuinte não paga:

Operações isentas/não tributadas:
- Permuta de imóveis (você troca um imóvel por outro) — Art. 252, § 2º, I
- Constituição de garantias (hipoteca, penhor) — Art. 252, § 2º, II
- Operações de fundos patrimoniais — Art. 252, § 2º, III

A permuta merece atenção especial. Se você troca seu imóvel por outro, não há tributação na troca em si. Mas se há uma "torna" (diferença de valor que uma parte paga à outra), essa torna é tributada normalmente.

O sistema de redutor de ajuste: a grande novidade

A reforma criou um mecanismo chamado redutor de ajuste que funciona como um "crédito" vinculado ao imóvel (Art. 257 e 258).

Como funciona na prática:

Você é proprietário de um imóvel em 31 de dezembro de 2026. Esse imóvel recebe um "redutor de ajuste" baseado no seu valor de aquisição original. Quando você vender esse imóvel depois, pode deduzir esse valor da base de cálculo do IBS/CBS.

Exemplo concreto:
- Você comprou um imóvel por R$ 500 mil em 2020
- Em 31/12/2026, o redutor de ajuste é fixado em R$ 500 mil (corrigido pela inflação)
- Em 2028, você vende por R$ 800 mil
- Base tributável = R$ 800 mil − R$ 500 mil = R$ 300 mil
- IBS/CBS incidem apenas sobre R$ 300 mil (o ganho real)

Isso evita que você pague imposto sobre a inflação acumulada. O redutor acompanha o IPCA desde sua constituição até a venda (Art. 257, § 3º).

O redutor social: incentivo para habitação

Se você vende um imóvel residencial novo ou um lote residencial, há um desconto adicional chamado redutor social (Art. 259):

• R$ 100 mil por imóvel residencial novo
• R$ 30 mil por lote residencial

Esse redutor é aplicado uma única vez por imóvel e reduz ainda mais a base tributável.

Exemplo:
- Venda de imóvel residencial novo por R$ 600 mil
- Redutor de ajuste: R$ 400 mil
- Redutor social: R$ 100 mil
- Base tributável = R$ 600 mil − R$ 400 mil − R$ 100 mil = R$ 100 mil

Esses valores são atualizados mensalmente pelo IPCA, então aumentam ao longo do tempo.

Aluguel de curta duração: regra especial

Se você aluga um imóvel residencial por até 90 dias ininterruptos, a tributação segue as regras de hotelaria, não de imóvel (Art. 253).

Isso significa alíquotas e regras diferentes — geralmente mais favoráveis. É o caso de quem aluga apartamento por temporada ou semana.

Incorporação imobiliária e loteamento: tributação por parcela

Se você é incorporador ou loteador, o IBS e a CBS são devidos a cada pagamento recebido, não apenas na entrega final (Art. 262).

Você pode compensar os impostos pagos na aquisição de materiais e serviços com os impostos devidos nas vendas. Se sobrar crédito, pode pedir ressarcimento direto na conta do patrimônio de afetação até a conclusão da obra.

ATENÇÃO — Erro Comum:

Muitos incorporadores pensam que só pagam imposto quando entregam o imóvel. Errado. Você paga a cada parcela recebida do cliente. Isso afeta o fluxo de caixa significativamente.

Regra: Art. 262, caput — "o IBS e a CBS incidentes na alienação das unidades imobiliárias serão devidos em cada pagamento"

Operações de pessoas físicas: quando você vira contribuinte

Pessoa física que não é profissional do ramo imobiliário tem proteção especial (Art. 252, § 7º).

Se você vende um imóvel que é seu patrimônio pessoal (não é atividade econômica), a operação pode receber tratamento diferenciado. Mas cuidado: se você vender vários imóveis em pouco tempo, a Receita pode considerar que você está exercendo atividade econômica e cobrar como contribuinte.

Reabilitação urbana: incentivos para zonas históricas

A reforma oferece isenção para operações em zonas históricas e áreas críticas de recuperação urbana (Art. 162).

Serviços de reforma, primeira venda do imóvel e aluguel nos primeiros 5 anos após o habite-se são isentos. É um incentivo para revitalizar centros históricos e áreas degradadas.

Resumo prático: A maioria das pessoas que vendem ou aluga um imóvel ocasionalmente não é contribuinte e portanto não paga IBS/CBS. Você só entra nesse sistema se faz disso uma atividade regular. E quando entra, o redutor de ajuste protege você de pagar imposto sobre a inflação acumulada.

9. Operações com Missões Diplomáticas e Tratados Internacionais

Imagine que sua empresa importa equipamentos para uma embaixada estrangeira ou que você trabalha em uma missão diplomática brasileira no exterior. Como funciona a tributação nessas operações? A resposta está em um regime especial que considera a reciprocidade internacional.

O Princípio da Reciprocidade

A reforma tributária reconhece que operações com missões diplomáticas e organismos internacionais não funcionam como transações comerciais comuns. O Brasil pode reembolsar impostos pagos por embaixadas e consulados estrangeiros apenas se o Brasil receber o mesmo tratamento no país deles (Art. 298, LC 214/2025).

Isso significa: se a embaixada americana em Brasília pagar IBS/CBS em uma compra, o Brasil pode devolver esse valor. Mas isso só acontece se a embaixada brasileira em Washington também recebe reembolsos similares. É um sistema de "mão dupla".

Como Funciona o Reembolso

O processo envolve três atores principais:

1. Fornecedor → Emite nota fiscal normalmente, cobrando IBS e CBS

2. Missão Diplomática → Solicita reembolso com documentação comprobatória

3. Ministério das Relações Exteriores (MRE) → Aprova ou nega o reembolso após verificar reciprocidade

O reembolso não é automático. A MRE precisa confirmar que o regime tributário aplicado às representações brasileiras naquele país justifica o reembolso (Art. 298, § único implícito).

Tratados Internacionais e Organismos

Além das missões diplomáticas tradicionais, a reforma também cobre organismos internacionais dos quais o Brasil é membro (ONU, MERCOSUL, etc.) e seus funcionários acreditados.

Para esses casos, a aplicação das regras de IBS/CBS será regulamentada por ato conjunto do Ministério da Fazenda e do Comitê

Importante: O governo projeta alíquotas de 17,7% (IBS) e 8,8% (CBS), mas esses valores NÃO estão definidos na LC 214/2025.